Сбыт недвижимости иногда сопровождается гражданско-правовыми обязательствами, предусматривающими приоритет одних покупателей перед другими.
В квартире, находящейся в долевой собственности или на земельном участке (ЗУ), территория которого разделена для пользования по долям и в отношении иных объектов, где вид использования регламентирован совместным владением, установлены нормы сбыта недвижимости.
Они заключаются в том, что оформление предваряется процедурой уведомления совладельцев о продаже доли. Её цель – в оповещении лиц данной категории об осуществлении продажи, которой они вправе воспользоваться, чтобы стать полноправными владельцами недвижимости или расширить свои территориальные границы.
Если квартира принадлежит двум лицам, один из которых выставляет долю на торги, он предупреждается об установленным способом.
Если квартира принадлежит, троим, четверым или более – лицам, каждый из них предупреждается отдельно от других.
Уведомление предоставляется каждому. Совместного предупреждения быть не должно.
Не допускается давать данную информацию устно, в простом обыденном разговоре, независимо от того, насколько приятельские отношения сложились среди жильцов. Наряду с бытовыми рассуждениями на этот счёт, требуется наличие официального уведомления, которое будет предъявлено при сделке. При его отсутствии сделка заключаться не должна, а Росреестр не принимает документацию к регистрации.
Если от совладельцев получено нотариально удостоверенное согласие на продажу, этот документ приравнивается к виду оповещения о планируемой сделке. Иное уведомление не требуется.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Так же как в квартире с долевой собственностью, в отношении недвижимости , действуют положения статьи 250 ГК РФ, которые определяют приоритет покупки объекта собственниками, владеющими имуществом совместно.
Однако иные интерпретаторы законодательства ссылаются на то, что квартирой предусматривает прецедент собственности так же на места общего пользования для жильцов. Владельцы коммуналки этим правом не обладают. Так как в законодательных источниках не предусмотрено иное положение, способное отменить действие указанной статьи, она распространяется на помещения коммунального жилья.
Законодатель опирается на характеристики помещения, при которых допустимо провести аналогии для адекватности гражданско-правовой процедуры, ориентированные на долевое использование комнат.
Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку».
Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст. 3). Иногда владельцам удаётся продать недвижимость без информирования соседей. Впоследствии соседи подают иски, пытаясь обжаловать имущественную сделку. В силу этого целесообразно информировать лиц из смежных коммунальных помещений.
Правила оповещения
Главный вид проведения процедуры – подписание совладельцами нотариально удостоверенного согласия на сделку. После его составления, оповещение допустимо провести простой процедурой письменного уведомления под роспись. Это требуется в том случае, если изменилась стоимость или условия проведения сделки. Например – покупателю предложены условия приобретения и т.п.
Если согласия на сделку не получено, собственник опирается на правила, установленные п.2 ст. 255 ГК РФ, регламентирующие передачу уведомления.
По преимуществу используется нотариальное уведомление.
Собственник обращается в нотариальную контору, где нотариус составляет официальный документ на специальном бланке. Он высылается совладельцам по адресу проживания – заказным письмом с уведомлением о получении.
Уведомление передаётся нотариусу, который составляет официальный документ о процедуре, проведённой надлежащим образом.
При срочности, требующей незамедлительных действий, уведомление передаётся телеграфом. Текст телеграммы копируется, и оператор отделения удостоверяет передачу соответствующего текста.
Оповещение считается вступившим в силу даже в том случае, если адресат отказался от получения телеграммы под роспись.
Оператор свидетельствует о том, что передача информации проведена в соответствии с требованиями законодательства.
Если совладелец предоставил согласие – оформлять сделку допустимо в тот же день. Срок её действия продолжается:
- до момента оформления сделки;
- до изменения условий сбыта;
- по волеизъявлению лица, до отмены действия.
Если сосед решил выкупить долю, выставленную на торги, он вправе отменить действие согласия, при условии, что сделка не оформлена официально. Если в этом плане произойдут накладки между претендентами на покупку объекта, вопрос решается в судебном порядке.
Оповещение вступает в силу после того как совладелец:
- предоставит нотариально удостоверенное согласие;
- официально ответит отказом;
- через месяц после получения уведомления, если ответ не получен.
В обозначенных случаях допускается оформлять купчую и передавать документацию для приложив подтверждающие свидетельства переданного предупреждения о проведении сделки.
Если согласие не получено и полномочия лица, проживающего с продавцом на одной территории, ущемлены, для него установлен срок в течение трёх месяцев для подачи искового заявления в суд о восстановлении права приоритетного приобретения доли.
При выкупе доли муниципалитетом, срок ограничивается двумя месяцами.
Преимущественное право покупки при аренде
Преимущественное право покупки муниципальной недвижимости
Если государство или муниципалитет выставляют на торги здание, в котором проживают граждане по , они обязаны:
- предоставить новое место проживания на том же основании;
- предоставить преимущественное право выкупа.
В данном случае для жильцов квартиры или комнаты это означает, что они сохраняют за собой право участвовать в аукционе наряду с остальными гражданами, а так же приобретают возможность выкупа помещения или или иного населённого пункта непосредственным соглашением, без участия в аукционе.
Если одна из комнат не приватизировалась, а оставшись бесхозной после смерти жильца или по иным причинам – её сбыт происходит по тем же правилам (см. ).
Хозяйствующему субъекту требуется уведомить лиц, совместно владеющих помещением, о предстоящей сделке.
Когда имущество владельца доли в совместном праве описывается и выставляется в счёт погашения кредитных обязательств или по иным причинам арестовывается, правило преимущественной покупки реализуется в том же объёме, как в случае его личного участия.
Но здесь оформлением уведомлений занимаются судебные приставы. Они передают заинтересованным в судьбе имущества лицам, официальные выписки из постановлений о сбыте , с обозначением условий, требуемых для его выкупа.
Официальные бумаги предоставляются под роспись жильцам квартиры. В случае появления намерений выкупить арестованную долю, они изъявляют своё решение подачей заявления.
В заявлении указывается, что преимущественное право допускает приобретения объекта без участия в аукционе.
Преимущественное право покупки участка
В данном случае ситуация гражданско-правовых действий опирается на действие тех законодательных источников, которые определяют условия сбыта. Они несколько различны по регламенту требуемых действий и лиц, выступающих в роли притязателей на приоритетный выкуп.
Если на аукцион выставляются муниципальные земли, находящиеся в аренде, то арендатор вправе выкупить их как участвуя в аукционе, так и без такового участия.
Землеустроительная комиссия административного управления населённого пункта обязана оповестить арендаторов о продаже земельного массива путём проведения торгов.
На основании составленного совместно соглашения, арендаторы получают равнозначные наделы или выкупают те, которыми пользуются. Это правило усиливается, если владельцы имеют на участках , принадлежащие им на праве собственности. В этом случае административные органы обязаны считаться с притязаниями владельцев имущества.
То же, если земля находится в совместном владении. Приоритетным окажется право у того владельца, который возводил капитальное строение совместно с продавцом. Для этого следует предъявить выписку о регистрации соответствующих сведений в Росреестре. Если собственник строения откажется от покупки, уведомление следует передать правообладателям надела.
Арестованная доля регулируется отношениями, предусмотренными для различных видов недвижимости.
Доля земли выставляется на торги после оформления разрешения судебными приставами, представившими выписку о решении выставить долю на торги, собственникам участка.
Как обойти преимущественное право покупки
Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.
Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. ).
Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят , которая под видом продажи . Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.
Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.
Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.
Целесообразно уточнить место пребывания человека у родственников или арендаторов, которые остались в квартире, и отправить телеграмму с уведомлением по месту его проживания. В крайнем случае – признать без вести пропавшим на основании статьи 42 ГК РФ. Такое допустимо, если по свидетельским показаниям владелец не появлялся по месту постоянной регистрации более 1 года.
Если права заинтересованного лица нарушены не предоставлением информации о сбыте, и он стремится оспорить их в суде, то апеллировать следует к восстановлению иском его преимущественного права на покупку.
Распространённой является ошибка подачи иска о признании сделки незаконной. Такой иск признан судом не будет.
Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.
Как появляются доли в квартире
Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:
- Если родители завещали своим детям квартиру. Например, каждый из троих сыновей будет владеть 1/3 часть квартиры. В натуре такое выделение невозможно.
- Если супруги при приобретении оформляют совместную собственность на квартиру.
- При разводе квартира, которую супруги приобрели в браке, разделяется поровну, то есть каждый из них владеет ½ целой квартиры.
Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.
Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.
Что такое преимущественное право
Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было. Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен. Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.
Правила использования преимущественного права:
- Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
- В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
- На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
- Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.
Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.
Некоторые ситуации с продажей по преимущественному праву
Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.
В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.
Особенности преимущественного права
- Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
- Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
- При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
- Проводить уступку преимущественного права невозможно.
- Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
- Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.
Варианты обхода закона
Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:
- Оформление не купли-продажи, а дарственной.
- Дарение 1 м кв. в таком случае тот кому подарили, будет считаться совладельцем, остальную часть можно будет ему продать, основываясь на том же преимущественном праве.
Покупать долю или нет
Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.
Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире. Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели. Ошибаются даже судьи.
В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем - две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов - двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.
Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.
Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю
Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение - продажа долей с публичных торгов.
А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.
На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.
Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого "письма счастья" соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.
В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.
Подтверждение платежеспособности - а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, - по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.
Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.
Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.
Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.
Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена "усохла", суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.
Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры . Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.
Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.
Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.
В этой статье:
Суть конфликта или что делать, если нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли
В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).
Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.
А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.
Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.
Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.
Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.
Основные выводы кассационной инстанции
Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.
Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.
В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.
Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.
Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.
Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.
Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.
Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.
Нарушение преимущественного права покупки доли
Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.
Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:
- залог;
- отступное;
- взнос в уставный фонд предприятия.
И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.
В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.
Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.
Мнение эксперта
Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.
Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.
Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.
Продажа доли в приватизированной жилплощади возможна только при наличии официального отказа других собственников от своего права преимущественной покупки.
Чтобы в будущем не возникло никаких разногласий, важно оформить отказ правильно с учетом всех юридических тонкостей.
Рассмотрим подробнее, как проводится процедура и что необходимо для успешного отказа от своего права преимущественной покупки.
✔
✔
✔
✔
✔
✔
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
○ Что говорит закон?
Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий правовые взаимоотношения участников долевой собственности – ГК РФ. В ст. 250 настоящего закона приводятся нормы, которые регулируют конкретно преимущественное право покупки.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.2150 ГК РФ).
При этом ГК РФ регулирует не только право других собственников на покупку доли, но и возможность сделать это на тех же условиях, на которых объект будет предложен третьему лицу.
Также процедуру реализации доли квартиры регламентирует:
- Семейный кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
○ Отказ от преимущественного права дольщика.
Отклонение предложения о покупке части квартиры означает предоставление возможности его владельцу заключить сделку с третьим лицом. Рассмотрим, как нужно правильно оформлять свой отказ.
✔ Какие документы нужны.
Вы можете воспользоваться одним из двух способов:
- Написать письменный отказ в свободной форме с соблюдением формального стиля речи и удостоверить его у нотариуса.
- Оформить отказ и лично передать его в Росреестр (используется реже всего).
В каждом из этих случаев от вас потребуется:
- Личный паспорт.
- Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие факт владения долей.
✔ Особенности процедуры.
Процесс отказа не представляет больших сложностей. Все, что нужно, это оформить отклонение предложения о покупке в надлежащем виде. Если собственником доли является несовершеннолетний, за него отказ оформляет его законный представитель. Кроме того, у каждого совладельца есть три месяца на то, чтобы оспорить продажу квартиры и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
Если речь идет о коммунальной квартире, и вы никогда не видели владельцев остальных комнат, это не освобождает вас от необходимости уведомить их о планируемой продаже и получить отказ. Для этого можно заказать выписку из Росреестра, где будет указано, кто какой долей владеет.
У реализации преимущественного права покупки есть и другие особенности:
- Его можно не соблюдать, если доля не продается, а меняется или передается в дар.
- Даже если согласие на покупку доли изъявили несколько собственников, заключение сделки возможно только с одним из них.
- Условия, на которых доля предлагается совладельцам, должны быть такими же, как при заключении сделки с третьими лицами.
✔ Образец отказа от покупки.
Хотя документ не имеет строгой формы, есть определенные требования к его заполнению. Так, в тексте нужно прописать:
- Адрес квартиры и ее характеристики (нужно указать площадь недвижимости либо его процентное соотношение ко всей квартире).
- Факт предложения выкупа с указанием стоимости.
- Период рассмотрения вынесенного предложения.
- Сведения о лице, оформляющем отказ (ФИО, контактные и паспортные данные).
- Дата, подпись, печать нотариуса.
○ Чем грозит отказ от преимущественного права покупки?
Преимущественное право покупки нельзя уступать, необходимо оформлять письменный отказ. А он, в первую очередь, грозит тем, что доля может быть продана стороннему покупателю, который получит право проживания в квартире.
✔ Продажа доли третьим лицам.
Доля может быть продана стороннему покупателю, если остальные дольщики уже оформили отказ от приобретения или прошло 30 дней с момента их уведомления о продаже. В этом случае сделка совершается по стандартной схеме купли-продажи. При этом у покупателя есть риск:
- Оспаривания сделки передумавшими совладельцами.
- Появлением разногласий с новыми соседями.
Но многих привлекает более низкая стоимость недвижимости, когда продается только доля квартиры. Соответственно уровень риска каждый определяет для себя лично.